Con el objetivo de evitar hechos confusos entre compradores o vendedores que han conferido u obtenido un poder para vender, es pertinente que dicho poder para vender comprenda algunas formalidades y se ajuste al propósito que persigue, además de que se deben tomar determinadas medidas para la seguridad de las partes y comprobar su validez y actualidad.
Existen diferentes motivos por los cuales un propietario o comprador de un inmueble busca conferir un poder para compraventa con el fin de ser representado en el proceso de compra-venta. Las razones pueden variar desde la imposibilidad para presentarse a la firma por cualquier situación o habitar fuera de la ciudad; hasta llegar al extremo que el comprador pida al vendedor que le confiera un poder de venta de inmueble en tanto pueda escriturar el inmueble.
¿En qué consiste un poder?
Al otorgar un poder se realiza un mandato, es decir, un contrato por el cual el apoderado (quien recibe el poder) se ve obligado a ejercer por cuenta del poderdante (quien confiere el poder), acciones jurídicas que éste le encomienda.
Para una compra-venta de inmuebles, el poder para compraventa debe ser general, esta clase de mandato es el que se confiere para pleitos y cobranzas, para la administración de bienes y para ejercer acciones de dominio (propiedad). El resto de poderes son de carácter especial.
En esta situación el que tratamos es el poder general o poder por escritura pública o carta firmada ante la presencia de dos testigos y verificadas las firmas del poderdante y testigos ante Notario, ante jueces o autoridades administrativas respectivas.
Lo pertinente en el caso de compra-venta de inmuebles es que se confiera un poder por escritura pública. El Notario es quien se encargará de estructurar el contenido del poder de venta de inmueble de acuerdo a la ley, a la operación que se realice y a la determinación de las partes, brindando certeza y factibilidad a la operación. Tendrá la posibilidad de incorporar cláusulas especiales o restringir el poder de venta de inmueble, por ejemplo: al inmueble razón de la operación.
Si vas a obtener un inmueble cuyo propietario es representado por un tercero, se sugiere que:
1. El Notario que efectúa la compra-venta debe revisar el poder para compraventa con bastante tiempo, por si dicha herramienta no cumple con las condiciones indispensables, que reemplacen a tiempo por otro que cubra lo requerido.
2. Comprobar que la notaría que confirió el poder, de verdad lo haya conferido y se halle a favor del individuo que representará al propietario y contemple los términos establecidos.
3. Intentar conseguir la seguridad de que el poder no ha sido revocado ni restringido de modo alguno.
4. Comprobar que quien confirió el poder (poderdante) esté vivo, debido a que la muerte es una de las causales de finalización del mandato. Existe jurisprudencia en dirección contraria, entre otras las que señalan que el poder permanece luego de la muerte en tanto no se haya formalizado la sucesión.
5. Existen otras condiciones y casos que si no se consideran pueden invalidar o terminar el mandato. De ahí la relevancia de que el Notario lo revise, por otro lado es necesario que lo relacione con la
escritura de compra-venta.
